評価を下げる②　不動産小口運用商品について

経営者と税理士と節税　　　■井上税理士事務所　所長　　井上　伸一

前回は、アパートやマンションを建てることにより土地を貸家貸付地として評価し、評価額を下げるという方法のメリットとデメリットを紹介しました。
今回は、価値の下落というデメリットが少ない方法をご紹介します。それが、「不動産小口運用商品」です。不動産小口運用商品とは、東京都心部のオフィスビルや賃貸マンションなどで、人気の高い地域の厳選物件、将来性の高い不動産を共有持分形式を通じて、小口投資できるようにしたものです。例えば、35億円の物件を350口に分けて、投資を募るような形になります。都心の一等地を対象とした物件なので、値下がりの可能性が少なく、場合によっては売却益も見込めます。また、実物不動産を少額投資（1口1,000万円＋諸経費等約35万円）で保有でき、資産運用と同時に相続・贈与対策として大きな効果を発揮しユニークな投資のメリットもあります。

最近は、この商品を取り扱う会社も増え、銀行も販売会社と提携し積極的に富裕層等に対し、販売を行うようになりました。物件によっては、販売開始から10分程度で売り切れるようなものもあります。昨年販売された福岡の物件も15分程度で完売したようです。
①相続発生時に大きな節税　効果『貸家建付地』とは、貸家の敷地の用に供されている宅地をいいます。この貸家建付地については、借家人の存在により宅地所有者の自由な使用収益に制限が加えられることに配慮して、自用地としての価額から借家人の有する権利の価額を控除した価額によって評価します。

②贈与を活用すれば、子ど　もへの財産移転で大きな　効果を発揮
子供への贈与のケースでは、贈与税の評価は「購入価格の約70％減」となるため、1,000万円の投資なら「300万円程度の評価」となり、わずかな贈与税負担で子供への毎年の運用収益と将来の売却金額を移転させることができる可能性があります。

毎年の運用収益は、キャッシュフロー上、通常、年3％程度の収益が見込まれます。ビルの賃貸に伴う損益は、不動産所得として申告します。投資後は、ビルの賃貸・管理などは（任意組合を通じて）専門会社が行うため、手間入らずで不動産の賃貸と管理も安心です。

経営者と税理士と節税　　Bis・Navi（ビス・ナビ）　Vol.122（2021年8月号）

＜プロフィール＞

井上　伸一（いのうえ　しんいち）　【税理士】

井上税理士事務所　所長
昭和46年、福岡県生まれ。長崎青雲高等学校、立命館大学法学部卒業。
平成11年、税理士登録。平成23年、井上税理士事務所開業。
中小企業の経営指導のほか、企業経営者・医師等に向けて各種セミナーを行う。

URL　http://www.itax.jp/